不動産物権変動

 民法では不動産物権変動について、177条で、
「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」
 と定めています。
 不動産物権変動は登記によって公示されることで、第三者に対抗することができるようになります。つまり、第三者に、所有権などの権利があるなどと主張することができるのです(ただし、例外として登記をしなくても対抗できる第三者も存在します)。

登記

 登記とは、法に定められた一定の事柄を帳簿や台帳に記載し、記録することです。
 不動産の物権変動を公示する方法が登記です。

登記請求権

 登記請求権とは、不動産物権変動において、登記権利者が登記義務者に対し、不動産登記を行うよう請求できる権利です。
 登記請求権の法的性格については、以下のように多元的に説明されています。

物権的登記請求権

 物権をもっていることを理由に、その物権のとおりの登記をすることを請求する権利です。例えば、不動産を購入した者が、不動産を所有していることを理由に、その不動産について移転登記請求を行う場合がこれに該当します。

物権変動的登記請求権

 物権変動的登記請求権とは、物権変動の事実そのものから生じる登記請求権です。すでに、所有権がない者でも登記請求できるのが特徴です。

債権的登記請求権

 債権的登記請求権とは、債務的な契約に基づく登記請求権です。
 例えば、不動産の売買契約に基づいて所有権移転登記請求をする場合や、賃貸借契約において登記をするとの特約に基づいて賃借権設定登記請求をする場合がこれに該当します。

中間省略登記

 中間省略登記とは、不動産登記において、物権が順次移転した場合に、中間者への登記を省略し、後に物権を取得した者へ直接登記を移転することをいいます。
 例えば不動産が人物A→B→Cを経て譲渡された場合、中間者Bを省略してA→Cとする場合がこれに該当します。

不動産物権変動の対抗要件

 物権変動は、原則として意思表示のみで生じます。しかし、不動産においては物権変動を第三者に対して対抗(つまり主張)するためには、対抗要件として登記が必要であると規定しています。
 なぜなら、例えば、Aが不動産をBに譲渡した後、さらにCにも同じ不動産を譲渡したいというように、物権変動が多重的に発生することは避けられないからです。このような問題を避けるために登記を行う必要があるのです。
 また、権利を譲り受けたにもかかわらず登記を怠った者より、登記をすることによって権利を確保することに意欲的な者を保護しようと意図もあります。

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